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买房赌城运,这是最关键的风向标

作者:米宅

买房赌城运,这是最关键的风向标


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第一个重点:


一个城市,如果不是资源稀缺型城市(如三亚),至今还不能开通(或计划开通)轨道交通,除了自住买房之外,不值得你去投资任何房产。


放一张图片。


买房赌城运,这是最关键的风向标

图片来源中国城市轨道交通协会

2019年,新增轨道交通首次开通城市7座(温州、济南、兰州、常州、徐州、澳门、呼和浩特)。


在2020年,上半年,连天水这种西北苦寒之地,国家都预备规划了轨道交通,如果一个城市还没有地铁,你想想意味着什么?


意味着:


第一、从国家角度,这种城市大概率人口会增长有限,甚至将出现人口的负增长。


第二、由于人口减少,国家将减少对这个城市的投资。


第三、人口数量停滞+国家投资减少,将使得这个城市房地产越来越没啥前途。


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为啥会有这三个结论?


因为,对于国家来说,申报建设地铁需要同时满足这三项硬性标准:


第一是:一般公共财政预算收入在300亿元以上;


第二是:地区生产总值在3000亿元以上;


第三是:市区的常住人口300万以上。


说白了,能修地铁的城市必须:城市有人+城市有钱+政府有钱。


而这三条,实际上就是一个城市房价能涨不能涨的关键。


2020年,是国家这十年来,对于基础建设投资力度最大的一年,如果这一年,你所在的城市依旧没有申报上地铁,说明这个城市距离上面的三个条件相去太远,未来达到的可能性很小了。


不要杠,虽然很可能你老家去年房价涨了1000块,但是房地产投资是看十年以上的事情,而地铁就是房产投资最好的风向标。


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第二个重点:


一个城市,如果远期轨道交通不能满足200公里以上,这个城市就不是房地产投资的好选项。


因为地铁是一个需要上规模的交通方式,只有成网地铁才有价值。


截至2018年底,中国内地共有35个城市开通城市轨道交通,运营线路总计185条,线路总长度5761.4公里,也就是说国内一般一条线路长大概30公里。


一个城市成网至少需要5到6条,比如像北京上海那种,一环套一环的城市,一般至少南北一条,东西一条,西北东南一条,东北西南一条,再来一条环形进行联通,重点就业地区,火车站、飞机场等关键交通节点也得联通,所以一个城市地铁及格线至少是5到6条。


五条到六条地铁,以每条地铁30公里计算,大约也得200公里以上。


只有成网的地铁才能形成地铁的规模效应,才能将全市主要的关键节点串联起来,发挥较大的交通效率。


大家来感受一下,北京密如蛛网般的地铁线路。


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即使这样,北京在下一个五年计划,仍然将增加300多公里的地铁线路,真正变成一个地铁为主,其他交通方式为辅的交通网。


先看一个统计表:截止到2020年6月30日,全国主要城市拥有地铁(100公里以上)情况如下:


上海669.50公里,15条线路

北京637.60公里,20条线路

广州514.80公里,14条线路

武汉338.40公里,9条线路

深圳304.40公里,8条线路

成都302.20公里,7条线路

重庆230.00公里,7条线路

天津178.60公里,5条线路

南京176.80公里,5条线路

杭州167.06公里,4条线路

苏州165.90公里,4条线路

西安158.00公里,5条线路

郑州151.70公里,4条线路

长沙140.80公里,3条线路

沈阳114.41公里,2条线路


全国现阶段能够达到200公里以上地铁的城市,只有:上、北、广、汉、深、蓉、渝。


不过到了下一个10年,这个排名将会大规模的改写。这是2018年底,中国城市地铁在建工程数量的统计。


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可以说,下个十年,北京、杭州、武汉、广州、深圳、重庆、成都,就是中国地铁城市明星。


而这些城市,靠近地铁的房产则是下一个十年的优质标的。


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有了地铁,还必须有人乘坐才有价值,因此一个城市地铁的另一个关键因素就是——客流量。


其中关键指标就是——日均地铁客运人数。


2019 年日均客运量过百万人次的内地有北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、重庆、西安、杭州、天津、郑州 12 家及港台的香港、台北 2 家共计 14 家。


14 家中 1000 万以上的有北京、上海 2 家,其中北京日均客运量蝉联全国冠军;

1000-500 万的有广州、香港、深圳 3 家;

500-400 万空白;

400-300 万的有成都、武汉、南京 3家;

300-200万的有台北、重庆、西安 3家;

200-100 万的有杭州、天津、郑州 3 家。


年总客运人数上亿和每天客运人数上百万,两个指标兼有的城市有:北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、重庆、西安、杭州、天津、郑州。


这十二个城市,应该是中国较有潜力的地铁城市。

那么,这十二城市中,如果想分析出来,哪些城市投资潜力更大,可以看他们的地铁日均客流的增长指标。在2019年,这些城市日均客流增长较大:


第一名:广州,2019年比2018年,日均客流增长了76.65万;


然后依次是成都(65.97 万)、西安(56.56万)、武汉(51.05万)、重庆(49.83万)、上海(47.75万);


从地铁发展的角度,这些城市都值得看好。


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好,不过如果你问我,从地铁和人流的角度,最看好哪个城市。我再来给你看一组数据。


这个城市——


2019年,它是国内轨道交通客运强度最高的城市,客运强度达1.74万人次/公里日(每天每公里承受的人次)。


从单线来看,全国线路客运强度最高的6条地铁线之中,有4条在这个城市,头两位分别为1号线(5.46万人次/公里日)、2号线(4.51万人次/公里日)


从车站最高日客运量的排名里,这个城市体育西路站蝉联全国第一。2019年12月31日,体育西路站客运量86.06万人次,位居国内全年所有地铁站之首。


以上三组数据意味着什么?


意味着这个城市,每天有全国数一数二的巨量的人口在城市地铁内活动。


从另外一个角度看,巨量的人口意味着真实的房地产刚需需求,因此从这个角度看这个城市房地产发展也是长期的,健康的。


这个城市就是广州。


这是2020年的,广州地铁交通图▼

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这是2030年,广州地铁的交通图▼

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两张图的变化,对城市意味着什么,对于房地产投资意味着什么?


我相信,凡是看完本文的读者心理都有数。

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